Как покупать новостройку с помощью эскроу счета


Дата: 03.07.2019
Просмотров 27


Как покупать новостройку с помощью эскроу счета

С 01.07.2019 года для покупки квартиры на первичном рынке жилья будут использовать «эскроу счета».

По прежней схеме можно будет приобрести квартиры в домах, которые почти достроены. Но в скором времени, использовать эскроу счета обязуют всех кто приобретает недвижимость у застройщика.

Давайте разберемся, что такое «эскроу счета»

Эскроу счетом называют специальный счет для безопасного расчета между застройщиком и покупателем квартиры. На этот счет покупатель кладет средства, и продавец получит к ним доступ после того, как выполнит свои обязательству по застройке квартир. Данный расчет схож с расчетом с использованием банковской ячейки на вторичном рынке. Различие в том, что там покупатель кладет денежные средства в ячейку, и застройщик получит ключи от ячейки при предъявлении зарегистрированного договора купли-продажи. В случае с новостройками роль «ячейки» исполняет специальный счет и условием получения денег застройщиком станет ввод дома в эксплуатацию.

«Покупатель открывает в банке счет эскроу, куда направляет свои деньги (либо сразу все, либо в ипотеку в зависимости от договоренностей с Застройщиком). Данные денежные средства хранятся на счете эскроу-агента до момента завершения строительства дома и регистрации собственности хотя бы на 1 квартиру из этого дома, – поясняет Дмитрий Соболев, финансовый директор «Сити-XXI век». – То есть Застройщик, которому в будущем предназначаются деньги, сможет получить их лишь при выполнении вышеуказанных условий».

Проще говоря, это новая схема расчетов. Раньше по договору долевого участия (ДДУ) дольщик направлял средства напрямую на расчетный счет застройщика, теперь – между покупателем и застройщиком появился банк, эскроу-агент.

На что обратить внимание при выборе банка

Застройщик сам выбирает банк

При проведении сделки с использованием эскроу-счета вопрос выбора банка стоит не перед вами. Это сделает за вас застройщик. Эскроу-счет будет открыт в том банке, которые обеспечит проектное финансирование строительства новостройки. Более того, банк будет указан в договоре долевого участия.

Какие банки смогут использовать эскроу счета

Функции агента эскроу может выполнять далеко не каждый банк. На сегодняшний день вреестре банков, имеющих возможность открытия эскроу-счетов для долевого строительства, около 50-60 банков. Среди них все крупные: Сбербанк, ВТБ, Дом.рф и проч.

Другое дело, что наличие того или иного банка, к которому «привязан» дом, может повлиять на решение по выбору объекта. Ведь счет эскроу – это, по сути, вклад дольщика, на который распространяются все те же риски, что и на любые вклады и счета. Так что надежность банка – далеко не последняя характеристика, которую следует рассматривать, выбирая новостройку. По крайней мере, при стоимости квартиры свыше 10 млн.

Какая сумма страхуется

«На эскроу-счета распространяется защита АСВ, при этом максимальный объем все же ограничен 10 млн рублей, – продолжает Дмитрий Соболев. – Соответственно, при возникновении проблем у банка, в котором находится эскроу-счет, гражданину гарантируется возврат денежных средств. Но только в пределах 10 млн рублей».

Понятно, что когда речь идет о квартире высокого класса или просто хорошем столичном районе, уложиться в «гарантийную» сумму не получится. Но для покупки квартиры массового сегмента в большинстве регионов этого хватит. Что же касается регионов с самой дорогой недвижимостью, то разговоры о повышении застрахованной суммы идут, но решение пока не принято.

Как проходит сделка

Технически процесс происходит довольно просто.

  1. Подписываете и регистрируете договор долевого участия.
  2. Далее дольщик идет в банк, который указан в договоре, ему открывают счет эскроу.

Документы, которые необходимо при себе иметь для открытия счета эскроу в банке:

  • удостоверение личности,
  • оригинал ДДУ.

«Оригинал договора может быть предоставлен на бумажном носителе и в электронной форме. ДДУ должен быть зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости. В договоре должны содержаться сведения о банке, уполномоченном на открытие счетов эскроу для уплаты цены ДДУ», – поясняетДмитрий Соболев.

Для ипотечников открытие эскроу-счета вовсе не означает «привязку» к данному банку. При покупке недвижимости с помощью ипотечного кредита можно оформить ипотеку в одном банке, а открыть эскроу-счет в другом, аккредитованном банке. В таком случае сумма просто переводится из одного банка в другой безналичным расчетом.

Защита для дольщика

Схема совершения сделки посредством эскроу-счета призвана обеспечить защиту дольщиков сразу в двух направлениях.

Денежные средства дольщиков не тратятся

Прежде всего, сама стройка будет происходить не на деньги дольщиков. Средства покупателей квартир не попадут в руки застройщика до тех пор, пока он не введет дом к эксплуатацию. Соответственно, если девелопер окажется недобросовестным или допустит просчеты в бизнесе, и стройка будет заморожена, деньги дольщиков потрачены не будут.

Деньги можно будет вернуть

Второе – использование эксроу-счета позволит в случае возникновения проблем с проектом расторгнуть договор и вернуть деньги дольщику незамедлительно.

Нынешние «драконовские» меры по выплате неустоек застройщиками за нарушения сроков выполнения своих обязательств малоэффективны. Получить определенные судом сотни тысяч и даже миллионы рублей обычно не удается: счета застройщика просто-напросто пусты. В новой системе человек получает те самые деньги, которые он положил на эскроу-счет при подписании договора.

Если объект не достроен в предусмотренный срок, то гражданин получает право на расторжение договора и возврат средств с эскроу-счета.

Если же дольщик решит дожидаться квартиру, уплаченная сумма останется на счете эскроу до момента завершения строительства.

Впрочем, надо заметить, что на эскроу-счет не начисляются проценты. Так что если, скажем, через три года застройщик не выполнит свои обязательства, а цены на первичном рынке вырастут, то купить аналогичный объект не получится.

Стоимость

Бесплатно

Открытие и обслуживание счета эскроу ничего не стоит для покупателя.

Дополнительные услуги

В качестве дополнительных расходов для дольщика может быть оплата услуг представителя застройщика по сопровождению открытия эскроу-счета. В этом случае оплачиваются стоимость такого сопровождения и нотариальная доверенность. Впрочем, оплата оформления документов при заключении ДДУ и сейчас существует. Так что, скорее всего, открытие эскроу-счета в большинстве компаний просто войдет в перечень комплексной услуги.

На этом все расходы по приобретению квартиры в новостройке с использованием эксроу-счета заканчиваются.

Однако, нельзя не упомянуть, что в целом жилые проекты, реализуемые по этой схеме будут несколько дороже. «Поскольку застройщик на этапе строительства не имеет доступа к деньгам дольщиков, он вынужден вести строительство с привлечением кредитных средств, что, в конечном счете, приводит к росту себестоимости жилья», – поясняет Дмитрий Соболев.

В совокупности с сокращением количества девелоперов при переходе схему эскроу это, безусловно, вызовет рост цен. Участники рынка расходятся в объеме удорожания, возможно, рост будет на 10-30% в горизонте двух лет.

Источник: Циан

Поделиться статьей:


Комментарии:
0 Comments

No Comment.